Loi DUFLOT 2013, réduction d'impôt Loi Duflot

Comment réussir son investissement immobilier Duflot ?

Nos conseils essentiels :

La Loi Duflot 2013 – Nouveau dispositif gouvernemental en faveur de l'investissement immobilier locatif. Défiscalisation Immobilière applicable dans le cadre de la loi de Finances 2013.

Avantages de la loi Duflot

Tout contribuable domicilié en France qui acquiert, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 un logement neuf ou en état futur d'achèvement, peut bénéficier de la loi Duflot.

Le nouveau système entre en vigueur dès le 1er janvier 2013 et prendra le relais de la loi Scellier qui disparaîtra le 31 mars 2013.

Conditions de la loi Duflot

La défiscalisation en loi Duflot

La défiscalisation loi Duflot n'est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs Scellier, Robien, ZRR, résidences hôtelières, loi Bouvard, loi Girardin, loi Malraux et Monuments historiques.

Calcul de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt en loi Duflot s'applique sur le montant de l'investissement.
Pour un logement d'une valeur de 300 000 €, la réduction d'impôt est de 6 000 € par an. Une simulation personnalisée définie le montant de la réduction d'impôt annuelle.

Plafonnement des niches fiscales

A partir du 1er janvier 2013, le plafond des niches fiscales est de 10 000 €.
La loi Duflot entre dans ce plafonnement. Il est possible de cumuler plusieurs opérations de défiscalisation dans la limite d'une réduction annuelle de 10 000 €.

Ce nouveau dispositif fait partie des niches qui passent sous le plafond global de 10.000 euros en 2013.

Cependant ce plafond n'est pas rétroactif. Un investissement réalisé sous la loi scellier avant 2013, n'entre pas dans le plafond du calcul de cette niche fiscale mais bénéficie de l'ancien barème, à savoir 18 000 € + 4% du revenu imposable.

Limitation du nombre d’investissements.

La limitation est portée à deux investissements Duflot par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300 000 € par investissement.

Il existe plusieurs modes d'acquisition en loi Duflot

En plus de l'acquisition Duflot classique rattachée au foyer fiscal du contribuable (célibataire, marié, pacsé, divorcé, veuf), il est possible d'investir en loi duflot sous 3 autres modes :

Comme pour le Scellier, le projet Duflot vise à inciter les particuliers à investir dans l'immobilier neuf pour lutter contre la crise du logement.

SCI en loi Duflot

Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI Duflot), autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.

Indivision en loi Duflot

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision.

Niveau de performance énergétique

L’investisseur en loi Duflot doit acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement respectant la réglementation thermique (RT 2012), ou bénéficiant du label BBC 2005.

SCPI en loi Duflot

La réduction d'impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l'associé d'une société civile de placement immobilier (SCPI Duflot) dont la quote-part de revenu est soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Financement d'une acquisition en Loi Duflot

La loi autorise que le logement soit acquis via un prêt immobilier. Ce prêt immobilier n'est pas conventionné. L'organisme de financement ou la banque restent au choix de l'investisseur.
La déduction des intérêts d'emprunt des revenus fonciers est applicable et génère une réduction d'impôt supplémentaire, calculée en fonction de la tranche marginale d'imposition (TMI) du foyer fiscal.
Le logement peut également être financé à l'aide de fonds propres.

Dans les deux cas, la défiscalisation s'applique sur le prix du logement global.

Plafond du prix au m² de l’investissement Duflot

Le logement Duflot est régi par un plafond de 5 500 €/ m2 de la surface habitable.

La loi Duflot

La Loi Duflot permet de soutenir la construction de nouveaux logements. Le gouvernement a pour objectif de construire 500 000 nouveaux logements par an.
L'exigence de nouvelles normes BBC de construction favorise le verdissement du parc immobilier Français. La loi Duflot s'inscrit dans une démarche de développement durable.

Comme pour la loi Scellier, le plafond d'investissement retenu est de 300.000 euros.

Cumuler les économies fiscales

Dans le cadre du « même bien immobilier », il n'estpas possible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Duflot avec les lois Scellier, Loi Bouvard, Loi Outremer, Loi Malraux, ect..
Par contre la réduction d'impôt Scellier est cumulable avec d'autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d'avantages fiscaux.
La réduction d'impôt Duflot entre dans le plafond global des niches fiscales dont le Maximum est de 10 000 €/an.

Délais d’achèvement du logement Duflot

Le logement Duflot doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier.

Louer le bien aux descendants ou ascendants avec la loi Duflot

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

Démembrer le bien immobilier Duflot

Le démembrement est interdit aussi bien pour les particuliers que pour les SCI. La réduction d'impôt Duflot n'est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

Logements concernés par la loi Duflot

Six catégories de logements sont concernés par la loi Duflot 2013 : des logements neufs ou en état futur d’achèvement, des logements réhabilités en respectant les normes de la loi Duflot

Acheter Duflot en indivision

Dans le cadre du régime Duflot, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

Investir en loi Duflot avec une Sci

La Société Civile Immobilière ne doit pas être soumise à l'Impôt sur les Sociétés et le contribuable bénéficie uniquement de la réduction d'impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.

Plafonds de loyers Duflot et ressources des locataires

La réduction d'impôt s'étale sur une durée de 9 ans.
La réduction d'impôt DUFLOT ouvre droit à déduction sur une période de 9 ans.

Zones géographiques éligibles à la loi Duflot 2013

Le logement Duflot doit être situé dans les zones Duflot A, Abis, B1, soit les grandes agglomérations françaises. Une dérogation temporaire pourra être accordée en faveur de certaines communes situées en zone B2.

La loi SCELLIER - synthèse

 

Texte de référence : Article 199 septvicies du Code général des impôts

 

BENEFICIAIRE DU DISPOSITIF
- Tous les contribuables français, au sens de l’article 4B du Code Général des Impôts,
- L’investissement peut s’effectuer :
  • directement,
  • indirectement par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’Impôt sur les Sociétés (autre que SCPI),
  • en indivision
LOGEMENTS CONCERNES
Caractéristiques du logement - Tous les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, entre le 1er janvier 2009 et le31 décembre 2012 ; Les logements que le contribuable fait construire 1 ;
- Les locaux que le contribuable transforme en logement 1 ;
- Les logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence faisant l’objet de travaux de réhabilitation 1

Quelque soit le type de logement, il est nécessaire que les caractéristiques thermiques et la performance énergétique soient conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du Code de la construction et de l’habitation (modalités définies par décret).

Situation géographique du logement - Le logement doit être situé dans une des zones définit par arrêté du ministre du logement.
La liste des zones est disponible sur le site internet www.scellier.org
- A noter : il est prévu que 1 224 communes changent de zone, dont 782 communes reclassées de C en B et 442 commune déclassées de B en C. Le nouvel arrêté de zonage devrait être très prochainement disponible.
Pour autant, le gouvernement devrait geler le « déclassement » des communes de B en C, « le temps de la relance » selon les propos d’Eric Woerth, Ministre du Budget.
Logements exclus du dispositif - Les logements dont le droit de propriété est démembré ;
- Les logements appartenant à une société non soumise à l’Impôt sur les Société, dont les titres sont démembrés ;
- Les logements classés ou inscrits au titre des monuments historiques ;

1 L’achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l’acquisition du local destiné à être transformé.

 
ENGAGEMENT DE LOCATION
Conditions tenant à la location - L’engagement de location nue de 9 ans à usage d’habitation principale.
- L’engagement doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.
Conditions tenant au locataire - Personnes physiques ou morales (Etat, collectivités territoriales…) qui louent elle même à une personne physique à usage d’habitation principale ;
- Le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal, l’associé ou un membre du foyer fiscal de l’associé, mais il peut être un ascendant ou un descendant non rattaché au foyer fiscal du contribuable ;
- Pas de condition de ressources du locataire
Option Scellier Social : Pour bénéficier du dispositif « social » :
- le logement sera soumis en plus au respect d’un plafond de ressources du locataire. La liste de différents plafonds de ressources des locataires est reproduite ci-dessous.
- Le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal, l’associé ou un membre du foyer fiscal de l’associé, un ascendant ou un descendant.
Conditions tenant au montant du loyer - Pour bénéficier du dispositif, le montant du loyer du logement ne doit pas excéder un plafond, plafond défini en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien.
La liste des différents plafonds par zone est reproduite ci-dessous.
REDUCTION D’IMPOT
Montant de la réduction - 25 % du prix de revient du logement 2 pour une acquisition en 2009 et 2010
- 20 % du prix de revient du logement pour une acquisition en 2011 et 2012 Lorsque le logement est détenu en indivision ou en société, chaque indivisaire/associé bénéficie d’une réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision/sur le logement concerné.
Imputation de la réduction - La réduction d’impôt est répartie à parts égales sur 9 années ;
- La réduction est accordée au titre de l’année d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure.
- La fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes et ce jusqu’à la sixième année.
Plafond de la réduction - La réduction d’impôt dans le cadre de la loi Scellier n’est accordée que pour 1 seul investissement par an ET le montant de l’investissement à prendre en considération pour l’application du dispositif est plafonné à 300 000 Euros.
Abattement sur les loyers Option Scellier Social - L’option permet au contribuable de bénéficier d’une déduction spécifique de 30% sur le montant des loyers perçus
Reconduction de l’engagement Option Scellier Social - A l’expiration de la période de 9 ans, il est possible de proroger le dispositif de 3 années supplémentaires, période reconductible une fois pour la même période (soit au total 6 années).
- En contre partie, le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôt équivalent à 2% par an du prix de revient du bien, soit sur 15 ans, une réduction d’impôt équivalent à 37% du montant du prix de revient de l’immeuble.

2 Le prix de revient du logement est le prix d’acquisition du logement augmenté des frais d’acquisition (frais de notaires), et du montant des travaux de transformation dans le cadre d’une réhabilitation, notamment.

REPRISE DE L’AVANTAGE FISCAL
Cas de reprise de l’avantage fiscal - En cas de rupture de l’engagement de location ou de l’engagement de conservation des parts de la société détenant l’immeuble ;
- En cas de démembrement du droit de propriété du logement ou des parts de la société (exception faite du démembrement causé par le décès de l’un des conjoints soumis à imposition commune, et dans l’hypothèse d’une reprise de l’engagement à son compte du conjoint survivant)
Non cumul Un même logement ne peut pas faire l’objet à la fois du dispositif Scellier et de l’une des réductions d’impôts suivantes :
- Investissements locatif de loisirs (CGI art 199 decies E à 199 decies G) ;
- Investissements dans une résidence hôtelière à vocation sociale (CGI art 199 decies I) ;
- Investissements dans le logement outre-mer (CGI art 199 undecies A - Girardin) ;
- Investissements dépendant de la nouvelle réduction d’impôt loi Malraux (CGI art 199 quatervicies).

De plus, le plafonnement des niches fiscales est applicable à ce régime.
LES PLAFONDS DE LOYERS 2009
Mensuel en €/m² Zone A Zone B1 Zone B2
Régime Scellier* 21.65 € 15.05 € 12.31 €
Régime Scellier Social 17.33 € 12.04 € 9.85 €
LES PLAFONDS DE RESSOURCES DES LOCATAIRES 2009
– SCELLIER SOCIAL Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 43 753 € 32 499 € 29 791 €
Couple 65 389 € 47 725 € 43 749 €
Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge 78 702 € 57 135 € 52 374 €
Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge 94 153 € 69 146 € 63 384 €
Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge 111 459 € 84 156 € 74 394 €
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge 125 421 € 91 544 € 83 916 €
Majoration pour personne à charge supplémentaire 13 979 € 10 398 € 9 531 €
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