Résidence services pour Seniors "Val-Tech" à Amélie-les-Bains

Le Programme (Pyrénées orientales - 66):

Fiscalité : LMP/LMNP (Amendement Bouvard ou "Scellier").

LMNP avec réduction d'impôts de 25% de l'investissement (sur 9 ans + 6 ans).

RESIDENCE PERSONNES AGEES ou SENIORS en LMNP


ENVIRONNEMENT, PRESENTATION DU PROJET

Les points forts pour nos investisseurs :

- qualite du bien propose,
- prix conforme au marche dans ce type d'investissement,
- recuperation de la TVA de 19.60 % de l'investissement,
- loyer garanti par un bail de 9 ans renouvelable,
- rentabilite de 5,50 % garantie,
- assistance au financement possible.
- frais de maintenance a la charge du gestionnaire,
- assistance juridique et fiscale assurée,
- appartement livre meuble,
- assistance a la revente du bien,
- professionnalisme du gestionnaire specialiste du 3eme age,
- assurance perte de loyer commercial par contrat Vilatio B de SADA,
- appels de fonds et reglements des factures realises directement par le notaire,
- avantages fiscaux lies au nouveau statut LMNP de loueur en meuble (Amendement Scellier - Bouvard), dont réduction d'impôt de 25%,
- l'acquéreur d'un lot est co-propriétaire de l'ensemble des parties communes, compris parkings*
- le bail commercial locatif précise que le preneur (exploitant) assurera entretien et remplacement du mobilier.
- priorite d'admission pour l'investisseur ou les membres de sa famille.
- securite de l'investissement pierre dans un secteur en demande assurée,
- programme realise en VEFA avec garantie d'achevement des travaux,

* sauf locaux soumis à activité professionnelle (comme les cuisines) les rendant incompatibles avec le statut de Loueur en Meublé

La Résidence services « Val-Tech »

permet d'acquérir, acte en main, un bien immobilier dans un site locatif de première qualité, en bénéficiant de la prise en charge des frais :
- d'hypothèque
- de règlement de copropriété
- de l'état descriptif de division

Dans le cadre de son développement Ovedis offre aux investisseurs 75 appartements parfaitement équipés et climatisés dont les loyers sont garantis et qui leur permettent de profiter au maximum des avantages dus aux statuts de Loueur en Meublé Professionnel (L.M.P.) ou Loueur en Meublé Non Professionnel (L.M.N.P.).

1/ une partie des logements sera vendue à un investisseur institutionnel.
2/ cette réalisation sera suivie par celle d'une résidence de tourisme sur le même secteur.
3/ Dans le cadre de l'arrêté de permis de construire, la Résidence Seniors a été classée type "j 4ème catégorie" par la commision de sécurité et d'accessibilté de Céret. Elle est donc de ce fait conçue pour les personnes âgées handicapées.

COMMERCIALISATION LMP / LMNP LABELISATION OVEDIS

I. ENVIRONNEMENT ET PRESENTATION DU PROJET

Située dans les Pyrénées-Orientales et plus particulièrement dans le Vallespir, Amélie-les-Bains est la première ville thermale des Pyrénées et la deuxième de France.
Idéalement située entre mer et montagne et proche de sites touristiques et historiques, Amélie-les-Bains se situe aux pieds du Canigou et à 20 km de la mer.
A la fois touristique et thermale, à la frontière entre la France et l'Espagne, l'activité se partage entre les besoins d'hébergements de 30 000 thermalistes et de 20 000 touristes.

Amélie les Bains se situe entre les aéroports de Perpignan et de Gérone et bénéficie d'une situation géographique privilégiée aux portes de la Catalogne française et espagnole.
L'aéroport Low-Cost de Gérone situé à 1 heure d'Amélie-les-Bains par l'autoroute accueille 5 millions de passagers par an et dessert les principales capitales européennes. L'aéroport de Perpignan situé à 30 mn d'Amélie-les-Bains reçoit 430 000 passagers par an et dessert Paris et 4 villes anglaises.
L'ouverture en 2010 de la Ligne TGV Perpignan Barcelone, mettra Perpignan à 30 mn de Barcelone et le tronçon TGV Nîmes Perpignan mettra Paris à 4 heures.
Toutes ces facilités de transport donnent un dynamisme nouveau au département et contribuent pour une bonne part à son important essor démographique.

L'immeuble est un ancien sanatorium construit dans les années 1930 qui a été transformé en clinique après une extension vers 1960.
La SHON existante de 2 976 m² est amenée à 3 802 m² sur une assiette foncière de 13 190 m² correspondant à la zone constructible (zone NB du POS) et ce dans le cadre d'un arrêté de permis de construire N° 066 113 08 B0003 en date du 14/01/09.

Le terrain d'une superficie de 59 946 m² est sis sur les communes d'Amélie-les-Bains et de Montbolo et classé dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR).
Dans le cadre d'une procédure de révision du POS, SAEPHIRA a obtenu l'accord de principe de la mairie pour la création d'une 2ème tranche de 3 325 m² de SHON en résidence de tourisme sur une assiette foncière de 12 513 m².
Le solde du terrain de 34 243 m², (forêt et voiries), sera géré dans le cadre d'une association syndicale.

LA RESIDENCE

La résidence « Val-Tech » situé dans un vaste parc boisé et à proximité des thermes offrent à ses résidents confort, convivialité et calme. Les services dispensés aux résidents (Restaurant, petits déjeuners, ménage des chambres, blanchisserie, et animations) renforcent la quiétude de ce cadre. Gérée par des professionnels, La Résidence Val- Tech répond au fort besoin d'hébergement du secteur.

LE CONCEPT DE LA RESIDENCE

Il s'agit de lutter contre les effets néfastes de l'isolement social comme la dépression, la dénutrition ou la déshydratation. L'hébergement en Résidence Séniors est une alternative souhaitée par les familles qui ne peuvent pas assumer l'assistance à leurs ainés sans pour cela envisager la solution d'un placement en Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) qui n'est pas forcément justifiée.

II. ETUDE DE MARCHE

DEMOGRAPHIE

Les Pyrénées-Orientales (PO) comptent en moyenne une population de 3 500 habitants supplémentaires chaque année.
Cette augmentation de la démographie supérieure de 2.50 fois à la moyenne nationale se fait par apport externe d'une population dont la moyenne d'âge est d'environ 60 ans.

La croissance annuelle de la population dépasse les 1% mais le nombre de naissance est de 1 060 pour un nombre de décès de 1 180. De plus 30% de la population des Pyrénées-Orientales a plus de 60 ans.

L'extrapolation de ces tendances dans les années à venir montre que :

Organisation de la Résidence

PARTIES COMMUNES RDC :
- 1 hall d'entrée avec bar,
- 1 salon avec cheminée,
- 1 accueil avec bureau,
- 2 salles de restaurant,
- 1 salon de coiffure,
- 1 espace kinés et SPA.

STUDIOS

Niveau 0 : 03 F1
Niveau 1 : 18 F1
Niveau 2 : 18 F1
Niveau 3 : 18 F1
Niveau 4 : 18 F1
Total niveaux : 75 F1

SOUS SOL :

1 Cuisine collective,
1 Buanderie.

Pour satisfaire l'indépendance de chacun, la Résidence Services « Val-Tech » vous propose 75 studios dont 16 studios sont conçus communiquant pour permettre de recevoir des couples ou des accompagnants. Ces logements sont climatisés, équipés et décorés dans un immeuble situé dans un parc boisé de 6 hectares. Nous proposons des services à la carte :
- le service de Buanderie,
- le ménage des logements,
- la restauration et le petit déjeuner,
- les animations des résidents.

L'accueil des personnes âgées compte 2 700 lits de résidences services et 800 lits de foyer-logements. Le taux d'équipement pour 100 personnes âgées de plus de 75 ans est inférieur de 40% à la moyenne nationale.
La section cure médicale compte 410 lits soit une augmentation de 43% en 5 ans.
Les structures locales d'accueil des personnes âgées ne sont pas adaptées, ce qui représente une belle opportunité pour le développement des résidences personnes âgées.

THERMALISME

La fréquentation thermale en 2007 de la région Languedoc-Roussillon s'établit à 86 000 curistes et à 41 000 curistes pour les cinq stations thermales des PO soit 47.6 % des curistes de la région Languedoc-Roussillon.
Amélie-les-Bains totalise 73.5 % de l'activité thermale des PO avec plus de 30 000 curistes.
La part des curistes extrarégionale est de l'ordre de 75 %.

Seules les stations thermales d'Amélie et Vernet traitent des affections respiratoires et rhumatologiques des curistes dont la moyenne d'âge est inférieure à 60 ans.
Les autres stations ne traitent que des affections rhumatologiques des curistes dont la moyenne d'âge est supérieure à 60 ans.
En effet les affections respiratoires touchent différentes classes d'âge et notamment les moins de 20 ans qui représente 8 % de la clientèle.
L'efficacité de la thérapeutique thermale entraine une diminution :

HEBERGEMENT DES CURISTES

Au niveau national, le nombre de nuitées des curistes est de 8.5 millions de nuitées dans les hébergements marchands qui se répartissent en :

Cette prédominance de meublés s'explique pour des raisons de commodité mais surtout d'économie car de nombreux curistes sont accompagnés.
On estime le taux d'accompagnants des curistes à 34 % soit 2.9 millions pour un total de 11.4 millions nuitées en hébergement marchand auquel s'ajoutent 2.2 millions de journées passées dans les stations pour les curistes non hébergés.

CONCURRENCE

Le groupe Pasteur a racheté l'hôtel restaurant le « Castel Emeraude » le 29/08/07 pour le transformer en résidence services séniors.
Cet établissement sis à Arles sur Tech à environ 1 km de « Val-Tech » permet une bonne évaluation du marché.
Au 31/12/07 les 62 chambres avaient été achetées dans le cadre d'une défiscalisation LMP et LMNP, par des investisseurs finaux dans une fourchette par m² située entre 4 850 € et 5 200 €.
La livraison de l'établissement est prévue courant mars avec un taux de réservation dépassant les 80%.

III. CONSISTANCE DU PROJET

Equipement des logements

1 lit avec chevet,
1 table avec 4 chaises
1 commode
1 canapé 2 personnes
1 meuble bureau
1 bridge
1 télévision couleur
1 paire de rideau
1 téléphone + 1 prise RJ45
1 placard de rangement

Cuisinettes équipées comprenant rangements haut et bas, 1 évier, 1 plaque chauffante, 1 micro-ondes, 1 réfrigérateur congélateur, 1 lave vaisselle, 1 hotte.

Descriptif salles de bains

 SdB conçues pour l'accessibilité aux Handicapés
1 plan vasque
1 cuvette WC suspendu
1 receveur de douche Luminaires, bouche VMC
1 porte savon 1 patère
1 porte-serviette 1 porte-papier
1 barre de maintien 1 miroir
Sol antidérapant avec siphon de sol intégré.

La Résidence comporte 75 appartements dans lesquels nous retrouvons une grande pièce à vivre donnant sur une grande terrasse, un petit coin cuisine, des placards de rangement, une salle de bain avec douche et WC spécialement conçue pour les handicapés, ce qui le meilleur confort.

A l'entrée de la Résidence, le bureau de direction, secrétariat et une banque d'accueil s'ouvrant sur un large hall.
Une unité de restauration permet de cuisiner sur place, en offrant aux résidents une grande salle de restaurant.
Un grand salon de détente équipé d'un bar et d'une grande cheminée rend l'espace chaleureux et convivial.
A partir du salon, les résidents ont accès à une agréable terrasse solarium et panoramique.
Un espace kinésithérapie et balnéothérapie pour maintenir la forme des résidents mais aussi un salon de coiffure pour le bien être des résidents.

IV. STRUCTURE, MATERIAUX ET TECHNIQUES

La conception du projet va permettre de classer l'établissement dans la catégorie « Haute Qualité Environnementale ».
La toiture est constituée d'une toiture terrasse et de couvertures en tuiles romanes terre cuite de teinte vieillie à nuances variées.
Toute la distribution intérieure est constituée de cloisons sèches et des murs coupe feu avec une isolation phonique renforcée.
La sécurité incendie est gérée par une centrale automatique CMSI reliée aux détecteurs de fumée équipant l'ensemble des locaux.
Les circulations d'étages sont recoupées en deux compartiments et mise à l'abri des fumées par un système de désenfumage mécanique géré par la centrale CMSI afin de permettre le transfert et l'évacuation des résidents.

Chaque compartiment est desservi par un ascenseur et un escalier.
La commission de sécurité a classé l'établissement en type J de 4ème catégorie concernant la sécurité et l'accessibilité des handicapés.
Le chauffage et la climatisation sont installés dans l'ensemble des locaux pour un confort maximum. Une ventilation mécanique contrôlée des locaux est installée pour le renouvellement de l'air.
L'énergie nécessaire au chauffage et à la climatisation est fournie par des pompes à chaleurs réversibles installées en toiture.

VI. SYNTHESE OPERATIONNELLE

PHASE 1 RESIDENCE SERVICES POUR PERSONNES AGEES

Rivière Le Tech à Amélie-les-bains

La SAS SEAPHIRA ayant obtenu un permis de construire le 15/01/09 pour transformer la construction existante en Résidence Services pour Personnes âgées de 75 Studios totalisant 3 802.53 m² de SHON.
Il est prévu un parking de 40 places de stationnement parfaitement intégré dans le site.
La Résidence Personnes Agées fait l'objet d'un arrêté de permis de construire N° 066 113 08 B0003 en date du 14/01/09. Consultée dans le cadre de la procédure de permis de construire, la commission de sécurité et d'accessibilité locale classe l'établissement en type J de 4ème catégorie.
Les travaux doivent démarrer au mois de septembre 2009 et se terminer en décembre 2010.

REPARTITION DES VENTES LMP/LMNP
La gestion de l'établissement est assurée par le groupe MGI avec une garantie de paiement des loyers commerciaux par contrat Sada Assurance type Vilatio B. Les studios > 30 m² sont vendus à une foncière du groupe.

PHASE 2 : RESIDENCE DE TOURISME

Dans le cadre de la révision du POS, il est prévu une Résidence de Tourisme organisée en 8 bâtiments en R+2 totalisant 64 logements 2 pièces pour une SHON de 3 253,60 m².
La procédure de validation du PLU étant en cours le permis de construire sera déposé vers le 5/01/10.
Compte tenu des délais d'instruction et de recours, les travaux débuteront en septembre 2010 pour finir en décembre 2011, donc dans la continuité de la tranche 1.

VI. LES INVESTISSEURS EN LMNP

Précisions : contrairement à la majorité des résidences de tourisme, vous êtes co-propriétaire de l'ensemble des parties communes, y compris de leur mobilier.
Par équipement, il faut entendre surtout le mobilier.
Nota, vous n'êtes pas co-propriétaire de ce qui concerne les cuisines et salles de restaurant ou espaces avec activité. En effet, dans ce cas vous ne seriez plus considéré comme loueur en meublé mais comme ayant une activité commerciale, ce qui remettrait en cause votre statut et vos avantages.

Documents informations et images non contractuelles

Résidence Seniors Val-Tech à Amélie-les-Bains (66110) defiscalisation LMNP
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