Nouveauté 2009 : 25% en réduction d'impôts !

la LMNP Location meublée non professionnelle et amendement Censi-BouvardLa location meublée  LMNPRevenus et defiscalisation

La location meublée constitue avec l'option "Bouvard" et depuis le 30 mars 2009  un dispositif de défiscalisation majeur puisqu'elle conduit à des réductions d'impôts ou avantages fiscaux les plus importants, elle présente également des avantages fiscaux uniques du fait de la nature même de l'activité de loueur en meublé.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel classique peut continuer de réaliser une opération d'investissement immobilier dont l'intérêt principal consiste – pendant un grand nombre d'années – à ne pas générer d'imposition sur les revenus tirés de la location.

Définition Investissement LMNP

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d'investir en immobilier locatif en générant des revenus sécurisés par bail et non fiscalisés (grâce aux amortissements différés).

La location d'un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime des BIC non professionnels.
Le Loueur en Meublé est une activité commerciale qui relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

Contribuables concernés : personnes physiques, imposées ou non, souhaitant bénéficier de revenus complémentaires pour leur future retraite.

Le principe consiste à se porter acquéreur d'un bien immobilier neuf ou ancien, meublé, permettant de se constituer une rente défiscalisée.

Le logement doit être loué meublé à usage d'habitation, directement au locataire ou à un exploitant qui sous-louera. 

Les avantages fiscaux du LMNP

Nouvelles réductions d'impôts :

Au 1er janvier 2009, il a été institué une réduction de l'impôt de 5% de la valeur HT du bien la 1ère année (limité à 25 000 €) à partir du 01/01/09.

Avec l'amendement Censi-Bouvard (30/03/2009), le LMNP permet une forte réduction d'impôt sur les revenus : 25% DU MONTANT DE L'INVESTISSEMENT HT SUR 9 ANS, tout en conservant les principaux avantages de la location meublée. 

Amendement LMNP Censi-Bouvard

Les avantages du nouveau LMNP - Loi Censi-Bouvard (voté le 30 mars 2009)

- Récupération de la TVA (sous conditions) sur le montant de l'investissement (immeuble et meubles) - TVA à 19,6%.
- Réduction d'impôts égale à 25% du prix du logement HT pour une acquisition en 2009 et 2010 (20% à partir de 2011). Cette économie d'impôts est plafonnée à à 25% de 300.000 € HT fractionnables (possibilité d'acheter plusieurs lots pour chaque opération). A noter : l'amortissement est supprimé jusqu'à 300.000 €, mais conservé au-delà.
- Revenus locatifs sans fiscalité durant de nombreuses années par la déduction des charges et intérêts d'emprunt.
- déductibilité des amortissements éventuels en réserve sur d'autres investissements en LMNP classique.
- la part éventuelle excédant les 300.000 euros sera amortissable.
- Exonération de la plus-value au bout de 15 ans (régime général).
- Pas de conditions de location (plafonds de loyer ou plafonds de ressources du locataire) : la mise en location du bien immobilier n'est pas liée à sa situation géographique, elle est liée au produit immobilier lui-même (résidence étudiante, résidence de tourisme classée, résidence sénior avec agrément).
- Pas d'exclusivité : le nouveau LMNP peut être cumulé avec un autre dispositif de défiscalisation, même comportant entre autres des mécanismes
de réduction d'impôts similaires (une loi relevant du régime commun des revenus fonciers comme la Demessine-ZRR ou un dispositif Scellier-Carrez par exemple).
- Des revenus nets garantis sur 9 ans fermes par bail commercial avec des loyers indexés (le locataire n'est pas une personne physique mais toujours une société gestionnaire de qualité).

Du nouveau avec le LMNP - Loi Censi-Bouvard

- Une défiscalisation possible dès 60.000 € HT (achat d'un studio meublé pour étudiant par exemple).
- Pas d'obligation d'inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Toutefois, le "statut de Loueur en Meublé" peut être déposé au RCS pour les investisseurs qui le souhaitent.
- La date de signature chez le notaire détermine le début de l'avantage fiscal (sans prorata temporis), ou la date de livraison du programme immobilier neuf si celle-ci est postérieure
- Une défiscalisation dès 2009 : vous pouvez défiscaliser sur vos revenus de l'année en cours.

Et encore 2 avantages supplémentaires pour cette nouvelle loi :
1/ si vous avez du micro-foncier, cette opération n'aura donc pas l'effet de vous faire dépasser le seuil.comme le ferait un investissement en loi Scellier ou ZRR.
2/ les célibataires ne sont plus pénalisés comme dans la loi Demessine.

Le nouveau LMNP, les points clés :

- Le nouveau LMNP simplifie radicalement le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel et devient très attractif !
- Le nouveau LMNP permet de réaliser une économie d'impôt de 44,6% du montant HT du/des bien(s) immobilier(s) sur 9 ans par fractions égales (réduction de 25% sur 100% du HT plafonné à 300.000 euros et récupération de la TVA à 19,6%).
- la part de réduction qui n'aurait pas pu être imputée sur l'impôt dû est reportable pendant 6 ans.
- Le nouveau LMNP restreint les investissements à 3 types de produits immobiliers : les résidences étudiantes, les résidences de tourisme classées et les résidences séniors avec agrément.
Les personnes seules, célibataires, auront tout intérêt à se tourner vers le nouveau LMNP plutôt que la loi Demessine pour obtenir des réductions d'impôts importantes et équitables.

Le nouvel amendement Bouvard améliorant les avantages de la fiscalité LMNP, certains investisseurs peuvent préférer le dispositif LMNP avec option Bouvard à celui de la loi Demessine pour les ZRR. Ainsi, ous mettons à disposition des baux locatifs compatibles en "meublé" sur la plupart de nos programmes initialement en seule en loi "Demessine" (donc avec baux en "nu").
Toutefois, pour bénéficier de ce régime, les investisseurs qui en font le choix auront à faire l'acquisition du mobilier*.

* Sauf sur notre programme de Orelle-Val Thorens où nous offrons le mobilier en plus des promotions (cliquer sur le stick promo).  

Voir la décision du Sénat le 30 mars 2009 :

Cliquer ici pour Voir le compte-rendu de décision et aller à l'article 8 B.

Les Investisseurs concernés

Jusqu'au 30 mars 2009, la défiscalisation en LMNP s'opérait non sur les revenus existants mais sur ceux générés par l'activité même de loueur en meublé, le statut de LMNP s'adressait et s'adresse toujours au contribuable peu - ou pas - imposé qui souhaite se constituer un patrimoine en vue de percevoir de futur revenus, garantis par bail et indexés.

Conditions à respecter

Les revenus tirés du LMNP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre des charges des revenus locatifs de même nature

Louer un bien à usage d'habitation en meublé :

le Loueur en Meublé peut être considéré d'un point de vue fiscal comme Professionnel ou non (selon son choix):

Les revenus tirés du LMNP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre des charges des revenus locatifs de même nature. 

Types d'investissement

La location en meublé non professionnelle s'applique à différents types de biens immobilier, neufs ou anciens, donnés en location, parmi lesquels:

Ce sont les locations de logements situés dans une résidence avec services qui représentent pour l'investisseur le choix le plus judicieux et sécurisant. Les résidences avec services peuvent être classées en fonction du public auquel elles s'adressent : les résidences de tourisme, les résidences troisième âge, les résidences pour étudiants, les résidences médicalisées (EHPAD). Toutes les résidences avec services permettent de bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires : remboursement de la TVA inhérente à l'acquisition du bien. Les résidences avec services doivent obligatoirement proposés trois services : accueil, petits déjeuners, linge et ménage.

 

Garanties :

Les garanties locatives
Avant la livraison, l'opérateur s'engage sur la date de livraison avec une garantie bancaire d'achèvement.
Dès réception de votre bien, votre loyer est garanti par un bail minimum de 9 ans, quel que soit  le taux d'occupation de la résidence.
Vous percevez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction.
A terme, plusieurs options, prolonger le bail, passer en LMP, garder le bien pour sa propre utilisation, ou vendre la propriété.

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